Един съсобственик ползва целия имот – кога дължи обезщетение на останалите?

Съсобствеността върху недвижим имот често възниква след наследяване, развод или придобиване на имот от няколко лица. Нерядко само един от съсобствениците живее в жилището или го използва, докато останалите не получават никаква полза от своята собственост.

Това поражда въпроса дали ползващият имота съсобственик дължи обезщетение на останалите и от кой момент може да бъде търсено то.

Съгласно чл. 31, ал. 2 от Закона за собствеността, когато общата вещ се използва лично само от някои от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, считано от деня на писменото поискване.

Правото на обезщетение обаче не възниква автоматично само защото един съсобственик обитава имота. Необходимо е да се преценят действителното ползване, достъпът на останалите съсобственици, отправеното писмено поискване и размерът на претенцията.

Кога възниква право на обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС?

Всеки съсобственик има право да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение, като не пречи на останалите да упражняват същото право.

Когато обаче един съсобственик използва имота по начин, който лишава другите от възможността да го ползват съобразно техните права, може да възникне задължение за обезщетение.

За основателността на претенцията по чл. 31, ал. 2 ЗС е необходимо да бъдат установени съсобствеността, личното ползване по смисъла на закона, лишаването на претендиращия съсобственик от съответната полза и писменото поискване.

Например двама наследници притежават по 1/2 идеална част от апартамент, но само единият живее в него и фактически изключва възможността другият да го ползва.

При наличие на останалите законови предпоставки неползващият наследник може да претендира обезщетение.

Самото притежаване на идеална част не осигурява автоматично право на месечен наем от другия съсобственик. От значение са действителните отношения по ползването на общата вещ.

Какво означава лично ползване и лишаване на останалите съсобственици?

Понятието „лично ползване“ е изяснено в съдебната практика, включително в Тълкувателно решение № 7/02.11.2012 г. на ОСГК на ВКС.

Личното ползване не се свежда единствено до физическото обитаване на имота от съсобственика.

То може да се проявява и чрез поведение, което препятства останалите съсобственици да си служат с общата вещ, както и в определени случаи чрез предоставяне на имота за безвъзмездно ползване на трето лице.

Например съсобственик може да не живее постоянно в жилището, но да държи единствените ключове и да не допуска другите собственици в него.

Обратно, когато единият съсобственик действително осигурява на останалите възможност за ползване съобразно техните права, самият факт, че те не желаят да се възползват от нея, не е достатъчен във всички случаи за присъждане на обезщетение.

Основният въпрос е дали неползващият съсобственик действително е лишен от възможността да използва общия имот, а не само дали фактически живее на друго място.

Какво трябва да съдържа писменото поискване и как се доказва получаването му?

Писменото поискване е особено важно, защото законът свързва с него началния момент, от който може да се дължи обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС.

В писменото искане е препоръчително да бъдат посочени имотът, качеството на съсобственик, обстоятелството, че заявителят е лишен от ползване, и искането за заплащане на обезщетение.

Не е необходимо да се посочва окончателно изчислен размер на обезщетението, нито непременно да се заявява желание за лично настаняване в имота.

Съществено е адресатът да бъде надлежно уведомен, че от него се иска обезщетение за лишаването от ползване.

Поканата може да бъде отправена чрез нотариус или по друг писмен способ, който позволява доказване на съдържанието и получаването ѝ.

Не е достатъчно поканата просто да бъде изготвена. За началния момент на претенцията особено значение има доказването, че писменото поискване е достигнало до съответния съсобственик.

Затова е важно да бъдат запазени самата покана, доказателствата за връчването и евентуалният отговор.

От кой момент се дължи обезщетението и нужна ли е нова покана?

По правилото на чл. 31, ал. 2 ЗС обезщетението се дължи от деня на писменото поискване, ако са налице и останалите предпоставки.

Това означава, че съсобственикът не може автоматично да търси обезщетение за целия период, през който другият е обитавал имота преди отправянето на писменото искане.

Възможно е например единият наследник да е използвал жилището няколко години, а другият едва впоследствие да отправи писмено искане за обезщетение. В такъв случай предходният период не се включва автоматично в претенцията по чл. 31, ал. 2 ЗС.

При продължаващо лично ползване и лишаване от ползване първоначалното писмено поискване по правило не трябва да се повтаря механично всеки месец.

Необходимо е обаче да се отчита дали впоследствие са настъпили промени в отношенията между страните — например предоставен е реален достъп, сключено е споразумение или е променен начинът на ползване.

Продължителността на претенцията зависи от конкретните факти. Писмената покана не означава безусловно право на обезщетение за всички бъдещи периоди, независимо от настъпилите промени.

Какво става, ако бъдат предложени ключове или реален достъп?

При споровете между съсобственици често се твърди, че неползващият съсобственик може свободно да влиза в имота или че му е бил предложен комплект ключове.

Подобно обстоятелство може да има значение за основателността на претенцията, но не всяко формално предложение е достатъчно.

Например при малък апартамент, обитаван изцяло от единия съсобственик и неговото семейство, предоставянето на ключове само по себе си невинаги означава, че на другия е осигурена реална възможност за самостоятелно и съответстващо на правата му ползване.

От друга страна, ако съсобственикът действително разполага с възможност да използва имота съобразно правата си, но доброволно не го прави, предпоставките за обезщетение може да липсват.

Съдът преценява реалната възможност за ползване, а не само формалното наличие или липса на ключове.

Значение могат да имат предназначението, площта и разпределението на имота, поведението на страните и наличието на реални пречки за ползване.

Как се определя размерът на обезщетението?

Размерът на обезщетението по чл. 31, ал. 2 ЗС обикновено се определя въз основа на пазарната наемна стойност за съответния период.

При изчисляването се отчита делът на съсобственика, който е лишен от ползване, както и конкретният обем на това лишаване.

Например, ако пазарната наемна стойност на цялото жилище е 600 евро месечно, а съсобственик с 1/2 идеална част е изцяло лишен от съответното ползване, ориентировъчната база за претенцията би била 300 евро месечно.

Това е само пример, а не предварително определен размер за конкретен спор.

На практика при съдебно производство често се назначава съдебно-техническа или оценителна експертиза, която установява пазарната наемна стойност за релевантния период.

При определени обстоятелства може да се наложи и по-сложна преценка, включително ако имотът е бил използван частично или ако условията за ползване са се променяли.

Обезщетението не се определя според произволна цена, посочена от съсобственика, а според установената по делото стойност на ползата, от която той е бил лишен.

Как се разпределя ползването по чл. 32 ЗС?

Освен претенцията за обезщетение законът предвижда и възможност за уреждане на самото ползване на съсобствения имот.

Съгласно чл. 32 ЗС общата вещ се използва и управлява по решение на съсобствениците, притежаващи повече от половината от нея.

Когато не може да бъде образувано мнозинство или решението на мнозинството е вредно за общата вещ, въпросът може да бъде отнесен до районния съд при законовите предпоставки.

В зависимост от характеристиките на имота може да бъде определен начин за разпределяне на ползването между съсобствениците.

Разпределението на ползването по чл. 32 ЗС има различен предмет от обезщетението по чл. 31, ал. 2 ЗС.

Първото цели уреждане на начина, по който общата вещ ще се използва, докато второто е парична претенция за ползата, от която съсобственикът е бил лишен.

Следва да се прави разграничение и с чл. 30, ал. 3 ЗС, който урежда участието на съсобствениците в ползите от общата вещ съразмерно с частите им. Когато имотът е отдаден под наем на трето лице, правната квалификация на претенциите може да бъде различна от тази при лично ползване.

Как се претендира обезщетение при висяща съдебна делба?

Споровете за обезщетение често възникват едновременно с производство за съдебна делба.

Съгласно чл. 344, ал. 2 ГПК в решението за допускане на делбата или по-късно съдът може, по искане на съделител, да постанови кой от съделителите ще ползва делбените имоти до окончателното извършване на делбата или какви суми едните ще заплащат на другите срещу ползването.

Това представлява привременна уредба на ползването по време на делбения процес.

Отделно чл. 346 ГПК предвижда възможност за предявяване на искания за сметки между съделителите в първото заседание след допускането на делбата, като бъдат посочени и доказателствата.

В зависимост от конкретните обстоятелства претенцията за обезщетение за ползване може да бъде заявена в рамките на делбеното производство по съответния процесуален ред.

Изключително важно е да се разграничат привременната мярка по чл. 344, ал. 2 ГПК и претенцията за обезщетение за минал период, предявявана по реда на чл. 346 ГПК.

Те имат различен процесуален характер и различни предпоставки.

При висяща делба трябва своевременно да се установи какви искания могат да бъдат направени и в кой процесуален момент, за да не бъдат пропуснати приложими срокове.

Какви доказателства са нужни и какво значение има давността?

При спор за обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС основно значение имат документите за собственост, удостоверенията за наследници, писменото поискване и доказателствата за получаването му.

Необходимо е да се установи и начинът, по който имотът фактически се използва.

Това може да стане чрез свидетелски показания, кореспонденция, документи и други допустими доказателствени средства.

За размера на претенцията често е необходима експертиза за пазарната наемна стойност.

Вземанията за обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС по правило се подчиняват на общата петгодишна погасителна давност, като давността се преценява за отделните периоди, за които се претендира обезщетение.

Поради това продължителното бездействие може да доведе до невъзможност за успешно събиране на част от по-старите вземания, ако бъде направено основателно възражение за давност.

Не е достатъчно да се докаже, че другият съсобственик живее в имота. Необходимо е да бъдат установени всички предпоставки на конкретната парична претенция, включително релевантният период.

Ако един съсобственик използва общия имот и не допуска останалите до него, правната защита може да включва писмено поискване за обезщетение, съдебен иск, разпределение на ползването или съдебна делба според обстоятелствата.

Адвокатско дружество „Еленков и Георгиев“ предоставя правна помощ при спорове между съсобственици, претенции за обезщетение за ползване и съдебна делба на наследствени и други съсобствени имоти.

Ако сте съсобственик на имот, който се използва само от друго лице, можете да изпратите запитване за индивидуална преценка на правата си и възможните действия.