Наследяването на имот невинаги е само придобиване на имущество. Често с него възниква и съсобственост между хора, които имат различни планове – един иска да живее в имота, друг предпочита да го продаде, а трети не желае да се занимава с него. Когато наследниците не успеят да постигнат съгласие, въпросът обикновено стига до делба.

Какво представлява делбата?

Делбата е начин съсобствеността между наследниците да бъде прекратена. След нейното извършване всеки наследник трябва да получи отделен имот или паричната равностойност на своя дял.

По правило всеки наследник може да поиска делба, независимо колко голям е неговият дял. Останалите наследници не могат да го задължат да запази съсобствеността само защото не желаят имотът да бъде разделен или продаден.

Доброволна делба

Най-бързият и обикновено най-разумният вариант е наследниците да постигнат споразумение. Те могат например:

• да разпределят отделните имоти помежду си;

• един от тях да получи имота и да изплати дяловете на останалите;

• да продадат имота и да разделят получената цена;

• да уговорят друго разпределение, което приемат за справедливо.

Когато делбата включва недвижим имот, споразумението трябва да бъде оформено в предвидената от закона форма. Преди подписването е важно да се проверят собствеността, наследствените дялове, евентуалните тежести и данъчните последици.

Кога се стига до съдебна делба?

Ако липсва съгласие, всеки наследник може да поиска съдебна делба. Съдът първо установява между кои лица, за кои имоти и при какви дялове ще се извърши тя. На този етап могат да възникнат спорове дали даден човек действително е наследник, какъв е неговият дял или дали определен имот е част от наследството.

След това съдът определя начина, по който съсобствеността ще бъде прекратена. В зависимост от имотите и конкретните обстоятелства е възможно те да бъдат разпределени между наследниците, неподеляемо жилище да бъде възложено на някой от тях при наличието на законовите условия или имотът да бъде изнесен на публична продан.

Публичната продан не е задължителният резултат от всяка съдебна делба, но е реална възможност, когато имотът не може да бъде разделен и не са налице условия той да бъде поставен в дял на определен наследник.

Какво става, ако само един наследник ползва имота?

Самото обитаване на наследствения имот от един наследник не означава, че той автоматично става негов единствен собственик. Останалите съсобственици запазват своите права.

При определени условия те могат да претендират обезщетение, ако са лишени от възможността да използват имота. От значение е и дали до ползващия наследник е отправено писмено искане. Затова подобни отношения не бива да се оставят неуредени с години.

Може ли наследник да продаде своя дял?

Всеки наследник може да се разпореди със своята идеална част, но при продажба на външно лице трябва да бъдат спазени правата на останалите съсобственици. Продажбата на идеална част невинаги е най-изгодното решение, защото обикновено цената й е по-ниска от съответната част от стойността на целия имот.

Преди такава сделка е разумно да се прецени дали доброволната делба, изкупуването на дела от друг наследник или общата продажба на имота няма да доведат до по-добър резултат.

Какво се случва, ако съсобственик продаде своя дял без да го предложи на останалите?

Когато един недвижим имот принадлежи на няколко съсобственици, всеки от тях по принцип има право да се разпорежда със своята идеална част. Това право обаче е съпроводено с определени законови ограничения, когато идеалната част се продава на лице, което не е съсобственик.

Съгласно чл. 33, ал. 1 от Закона за собствеността, съсобственикът може да продаде своята идеална част на трето лице, след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на останалите съсобственици да я купят при същите условия, и декларира, че никой от тях не е приел предложението.

Ако идеалната част бъде продадена на трето лице, без да е спазено това изискване, останалите съсобственици могат да потърсят защита по съдебен ред.

Законът предвижда възможност заинтересованият съсобственик да предяви иск за изкупуване на продадената идеална част при действително уговорените условия. Това право възниква при предпоставките на чл. 33, ал. 2 ЗС, включително когато продажбата е извършена без надлежно предложение или при привидно уговорени условия във вреда на останалите съсобственици.

Срокът за предявяване на иска по чл. 33, ал. 2 ЗС е двумесечен, като определянето на началния му момент изисква преценка на конкретните обстоятелства и приложимата съдебна практика. Поради краткия срок е важно своевременно да се потърси правна помощ.

При уважаване на иска съдът постановява изкупуване на идеалната част при действително уговорените условия. Купувачът по изкупуването следва да изпълни задълженията си за плащане в предвидения от закона срок, в противен случай настъпват последиците, уредени в чл. 33, ал. 3 ЗС.

Необходимо е да се отчете, че правото на изкупуване не се прилага автоматично към всяко прехвърляне на идеална част. От значение са видът на сделката, качеството на приобретателя, действително уговорените условия и наличието на законовите предпоставки.

Когато става въпрос за наследствен имот, продажбата на наследствен дял може да има значение и за бъдещото производство по съдебна делба. Затова е препоръчително да се извърши преглед на нотариалния акт, документите за собственост и обстоятелствата около продажбата, преди да се предприемат съдебни действия.

Ако сте съсобственик на недвижим имот и установите, че идеална част е продадена на трето лице без да Ви бъде предложена, можете да се обърнете към Адвокатско дружество „Еленков и Георгиев“ (EG Legacy) за преценка на възможностите за защита.

Защо е важна предварителната проверка?

Споровете за наследствени имоти рядко се изчерпват само с въпроса кой какъв процент притежава. Възможно е да има завещание, направени дарения, пропуснат наследник, извършени подобрения, платени разноски или имотът да се ползва само от един от съсобствениците.

Грешка още в началото може значително да усложни и удължи производството. Затова преди започване на делба е добре да се направи цялостна проверка на документите и да се прецени има ли възможност за доброволно уреждане.

Ако сте наследили имот и не можете да постигнете съгласие с останалите наследници, можете да се свържете с нас. Ще прегледаме документите и ще Ви помогнем да изберете най-подходящия начин за прекратяване на съсобствеността.