Предварителният договор е моментът, в който страните поемат конкретни задължения за бъдещата нотариална сделка. Той не прехвърля собствеността, но обикновено определя имота, цената, сроковете, плащанията и последиците при неизпълнение. Затова документът не трябва да се разглежда като формалност или като готов шаблон, който се подписва преди правната проверка.

КАКВО ВСЪЩНОСТ УРЕЖДА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯТ ДОГОВОР?

С него продавачът и купувачът се задължават да сключат окончателен договор при уговорените условия. Необходимо е имотът да бъде индивидуализиран ясно, а съществените условия на бъдещата сделка да са определени или определяеми. Неясното описание на обекта, прилежащите помещения, идеалните части или паркомястото може да доведе до спор още преди нотариалното изповядване.

Договорът следва да посочи общата цена, начина и сроковете на плащане, размера и характера на предварително платената сума, крайния срок за нотариалната сделка, както и документите, които продавачът трябва да осигури.

КАПАРО, АВАНС ИЛИ ЗАДАТЪК?

Тези понятия не са автоматично равнозначни. Авансът е предварително плащане по цената. Задатъкът има допълнителна обезпечителна функция и може да доведе до различни последици при неизпълнение. Думата „капаро“ сама по себе си не решава въпроса — значение има цялата договорна клауза.

Преди плащане трябва да е ясно при какви условия сумата се връща, кога може да бъде задържана и дали купувачът има право да прекрати договора при установен правен или фактически проблем с имота.

КАКВО ТРЯБВА ДА СЕ ПРОВЕРИ ПРЕДИ ПОДПИСВАНЕ?

Проверката не се изчерпва с последния нотариален акт. Необходимо е да се проследят собствеността и предходните придобивания, да се установят съсобственици, наследници, съпружески права и представителна власт. Проверяват се ипотеки, възбрани, искови молби, права на ползване и други вписани обстоятелства.

Данните в документа за собственост се съпоставят с кадастралната схема и реалното състояние. При ново строителство се анализират правата върху терена, строителните книжа, етапът на строежа, отношенията с инвеститора и условията за въвеждане в експлоатация.

КЛАУЗИ, КОИТО ЗАСЛУЖАВАТ ОСОБЕНО ВНИМАНИЕ

• точна индивидуализация на имота и всички принадлежности;

• продажна цена, валута, банкови сметки и график на плащанията;

• срок и място за нотариалното изповядване;

• задължение на продавача да представи конкретни документи;

• декларации за собственост, тежести, спорове, наематели и задължения;

• условия при банков кредит или съществуваща ипотека;

• предаване на владението и състояние на имота;

• неустойки, основания за прекратяване и връщане на платените суми.

КАКВО СТАВА ПРИ ИПОТЕКА ИЛИ БАНКОВ КРЕДИТ?

Ипотекиран имот може да бъде продаден, но механизмът трябва да е предварително координиран. Договорът следва да описва каква част от цената се превежда към кредитора, кога се издават необходимите документи и при какви условия ипотеката ще бъде заличена.

Когато купувачът използва банков кредит, трябва да се съобразят сроковете за одобрение, оценка на имота, представяне на документи и усвояване на средствата. Обещание за финансиране не е равнозначно на окончателно кредитно решение.

МОЖЕ ЛИ ДА СЕ ИСКА СКЛЮЧВАНЕ НА ОКОНЧАТЕЛЕН ДОГОВОР?

При валиден предварителен договор и изпълнени законови предпоставки изправната страна може да търси защита по съдебен ред. Това обаче не прави предварителния договор безрисков. Един бъдещ процес изисква време, разходи и доказване, поради което условията трябва да бъдат прецизни още при подписването.

ПРАКТИЧЕСКИ ПОДХОД

Най-сигурната последователност е първо да бъдат събрани и проверени документите, след това да се договорят условията и едва тогава да се плаща значителна сума. Ако не всички документи са налични, договорът трябва ясно да определи какво остава да бъде представено и какво се случва при неблагоприятен резултат от проверката.

Предстои Ви покупка или продажба на недвижим имот? Можем да прегледаме документите, да посочим конкретните рискове и да съдействаме при изготвянето и договарянето на предварителния договор.

Материалът има информационен характер и не представлява правен съвет по конкретен случай.