ДОГОВОРНО И ТЪРГОВСКО ПРАВО
Придобивна давност на недвижим имот – условия, срокове и доказване
Придобиването на недвижим имот по давност не настъпва само защото едно лице живее в имота, поддържа го или плаща данъците за него в продължение на много години.
Основният въпрос е дали през предвидения от закона срок е упражнявано владение – фактическа власт върху имота с намерение той да се държи като собствен.
Именно разграничението между владение и обикновено ползване или държане е в основата на голяма част от споровете за придобивна давност.
Какво представлява придобивната давност
Придобивната давност е оригинерен способ за придобиване на право на собственост.
Съгласно Закона за собствеността правото върху недвижим имот може да бъде придобито чрез непрекъснато владение в продължение на определения от закона срок.
Това означава, че собствеността не се извежда от правата на предишен собственик, както при покупко-продажбата, а от самото осъществяване на предвидения в закона фактически състав.
Какъв е срокът за придобиване на недвижим имот по давност
Основният срок е 10 години непрекъснато владение.
Законът предвижда и 5-годишна придобивна давност при добросъвестно владение на недвижим имот.
За прилагането на кратката давност не е достатъчно владелецът просто да счита, че имотът е негов.
Добросъвестността има конкретно юридическо съдържание и е свързана с придобиване на правно основание, годно да направи лицето собственик, без то да знае, че праводателят не е собственик или че предписаната от закона форма е опорочена.
Затова приложимостта на 5-годишния срок трябва да се преценява според конкретния начин, по който е установено владението.
Какво е владение
Владението включва фактическата власт върху вещта и намерението тя да бъде държана като своя.
На практика това означава поведението на лицето да съответства на поведение на собственик.
При спор съдът изследва всички конкретни обстоятелства, а не един отделен факт.
Значение могат да имат начинът на използване на имота, извършените действия спрямо него, отношенията с действителния собственик и останалите лица, както и доказателствата за периода и характера на фактическата власт.
Каква е разликата между владение и държане
Не всяко лице, което фактически използва чужд имот, е негов владелец.
Наемателят например използва имота, но признава правото на собственост на наемодателя.
Подобна ситуация може да съществува и когато имотът е предоставен за безвъзмездно ползване или фактическата власт се упражнява за друго лице.
При държането липсва намерението имотът да се свои.
Следователно продължителното ползване само по себе си не е достатъчно за придобиване на собственост по давност.
Достатъчно ли е да живея в имота повече от 10 години
Не непременно.
Продължителността е само една от предпоставките.
Трябва да се установи, че през съответния период е упражнявано именно владение, а не държане или ползване със съгласието на собственика.
Затова твърдението „живея тук повече от 10 години“ само по себе си не решава въпроса за собствеността.
Достатъчно ли е да плащам данъците за имота
Не.
Плащането на данък върху недвижимия имот може да бъде обсъждано заедно с останалите доказателства, но само по себе си не доказва придобиване на собственост.
Същото важи за плащането на сметки за електроенергия, вода, ремонти и други разходи.
Тези обстоятелства могат да подкрепят определена теза за начина на ползване на имота, но не заместват доказването на владението и неговия характер.
Може ли съсобственик да придобие по давност частите на другите съсобственици
Възможно е, но това е една от най-спорните практически хипотези.
Фактът, че един съсобственик използва целия имот, не означава автоматично, че владее чуждите идеални части за себе си.
Когато фактическата власт върху чуждите части първоначално се упражнява като държане, трябва да бъде установена промяна в намерението.
Тя следва да бъде обективирана чрез действия, които ясно показват спрямо останалите съсобственици, че техните права вече се отричат и имотът се свои изцяло.
Какви действия са достатъчни зависи от конкретните отношения и от начина, по който е възникнала съсобствеността.
Какво е „отблъскване“ на владението на друг съсобственик
В практиката често се използва изразът „отблъскване на владението“.
С него обичайно се обозначават действия, чрез които съсобственикът демонстрира спрямо останалите, че вече не държи техните идеални части за тях, а ги владее изключително за себе си.
Самото заключване на имота, извършването на ремонт или плащането на разходите не трябва автоматично да се възприема като достатъчно във всеки случай.
Съдът преценява цялостното поведение на страните и дали промяната в намерението е достигнала до останалите съсобственици по начин, който позволява да разберат, че правата им се отричат.
Как стои въпросът при наследствен имот
При наследствените имоти въпросът е особено важен, защото един наследник често остава да живее или да стопанисва целия имот, докато останалите наследници не го използват.
Това обстоятелство само по себе си не означава, че частите на останалите наследници започват автоматично да се придобиват по давност.
Трябва да се изследва как е установена фактическата власт и дали наследникът е демонстрирал спрямо останалите намерение да владее техните части като свои.
Затова при наследствена съсобственост доказването често е по-сложно.
Може ли да се присъедини владението на предишния владелец
Законът допуска владелецът да присъедини към своето владение и владението на своя праводател.
Това може да бъде важно например когато имотът или владението са предадени от едно лице на друго и собствената продължителност на владението на последното не е достатъчна.
Присъединяването обаче предполага правоприемство и изисква да бъдат установени характерът и продължителността на владението, което се присъединява.
Следователно не е достатъчно просто да се посочи, че и предишното лице е използвало имота.
Кога придобивната давност се прекъсва
Давностният период може да бъде прекъснат при предвидените от закона предпоставки.
Особено значение има изгубването на владението за повече от шест месеца.
Правни последици могат да настъпят и при предприети от собственика действия за защита на правото му, включително при съдебен спор, според конкретната хипотеза.
При прекъсване изтеклият период не може просто да бъде добавен към нов период на владение.
Затова при изчисляване на срока трябва да се проследи цялата история на фактическата власт върху имота.
Как се доказва владението
При съдебен спор няма един документ, който автоматично да доказва придобивната давност.
Могат да бъдат използвани различни доказателства в зависимост от конкретния случай.
Сред тях могат да бъдат:
свидетелски показания;
документи относно имота;
договори и други писмени отношения между страните;
доказателства за извършени действия по стопанисване;
кореспонденция;
данъчни документи;
документи за ремонти и подобрения;
кадастрални и други административни документи;
доказателства за отношенията с останалите претенденти за собственост.
Нито едно от тези доказателства не следва да се разглежда изолирано.
Съдът изгражда извод за характера и продължителността на владението въз основа на всички доказани факти.
Какво значение имат свидетелите
Свидетелските показания често имат съществено значение, защото владението представлява фактическо състояние, развиващо се във времето.
Свидетелите могат да дадат информация кой е използвал имота, от кога, по какъв начин и как се е държал спрямо останалите лица.
Но общи твърдения като „винаги сме знаели, че имотът е негов“ невинаги са достатъчни.
По-важни са конкретните факти, които свидетелят лично е възприел.
Как се доказва собствеността по давност пред нотариус
Когато няма спор и са налице законовите предпоставки, едната възможност е снабдяване с констативен нотариален акт по реда на обстоятелствената проверка.
В това производство нотариусът проверява твърдяното право на собственост въз основа на предвидените в закона доказателства.
Издаването на констативен нотариален акт обаче не прави правото неоспоримо.
Ако друго лице твърди, че е собственик, спорът за материалното право може да бъде отнесен до съда.
Какво става, ако има спор за собствеността
Когато две или повече лица претендират права върху един и същ имот, въпросът не може окончателно да бъде разрешен само чрез административна процедура или чрез наличието на нотариален акт.
Собствеността може да бъде предмет на съдебен спор.
В зависимост от конкретната ситуация придобивната давност може да бъде основание на иск за собственост или да бъде противопоставена като възражение срещу претенцията на друго лице.
Съдът изследва както правата на насрещната страна, така и дали са осъществени всички предпоставки на твърдяното давностно владение.
Кога настъпва придобиването по давност
След изтичането на съответния давностен срок и при наличието на всички законови предпоставки материалноправните последици се свързват с момента на изтичането на срока.
Придобивната давност обаче не се прилага служебно.
Лицето трябва да се позове на нея по надлежния ред – например в производство за установяване на собствеността, чрез възражение при спор или при снабдяване с констативен нотариален акт.
Затова изтичането на 5 или 10 години и документалното установяване или защитата на придобитото право са различни въпроси.
Може ли да се придобие държавен или общински имот по давност
При имоти – публична държавна или публична общинска собственост законът изключва придобиването по давност.
При други имоти на държавата и общините режимът е претърпявал законодателни промени и е бил предмет на специални правила относно течението на придобивната давност.
Поради това при имот, за който има данни за държавна или общинска собственост, не трябва механично да се прилага общото правило за 5- или 10-годишен срок.
Необходима е отделна проверка на статута на имота и приложимия режим за конкретния период.
Какво трябва да се провери преди позоваване на придобивна давност
Преди започване на нотариално производство или съдебен спор е разумно да се установят:
кой е собственик според наличните документи;
как е възникнало владението;
от коя дата може да се докаже;
дали лицето е владелец или държател;
имало ли е прекъсване;
има ли съсобственици или наследници;
има ли действия, с които чуждите права са били противопоставени;
може ли да се присъедини владение на праводател;
какви писмени и свидетелски доказателства са налични;
има ли държавна или общинска собственост;
има ли висящ или приключил спор за имота.
Едва след тази проверка може реалистично да се прецени дали са налице предпоставки за придобиване по давност и кой е подходящият начин за установяване или защита на собствеността.
ПРОЧЕТЕТЕ ПО ТЕМАТА →
Сделки и спорове с недвижими имоти
ПРОЧЕТЕТЕ ПО ТЕМАТА →
Правна проверка преди покупка на имот
ПРОЧЕТЕТЕ ПО ТЕМАТА →
Делба на наследствен имот
Владеете имот без документ за собственост?
Можем да прегледаме документите и историята на владението, да преценим дали са налице предпоставки за придобивна давност и кой е подходящият ред за установяване или защита на правото на собственост.