ДОГОВОРНО И ТЪРГОВСКО ПРАВО
Покупка на имот с тежести – ипотека, възбрана и рискове за купувача
Покупката на недвижим имот не трябва да започва само с проверка кой е записан като собственик.
Върху имота могат да бъдат вписани ипотека, възбрана, искова молба, право на ползване или други права и обстоятелства, които могат да засегнат купувача.
Наличието на тежест не означава непременно, че сделката е невъзможна. В някои случаи имот с ипотека може да бъде придобит напълно законосъобразно и рискът да бъде управляван чрез правилно структуриране на плащането и заличаването на ипотеката.
При други тежести обаче последиците могат да бъдат значително по-сериозни.
Затова преди подписване на предварителен договор и особено преди плащане на значителна част от цената трябва да бъде установено не само дали има вписвания, а какво е тяхното правно значение.
Какво означава имот с тежести
Под „тежести“ обичайно се разбират вписани права, ограничения или обстоятелства, които могат да имат значение за собствеността или за възможността купувачът спокойно да упражнява правата си.
В зависимост от конкретния имот могат да бъдат открити например:
договорна или законна ипотека;
възбрана;
вписана искова молба;
право на ползване;
договор за наем, когато подлежи на вписване;
други вписани права или актове.
Различните вписвания имат различни последици.
Затова наличието на запис в Имотния регистър трябва да бъде анализирано, а не само констатирано.
Как се проверява дали имотът има тежести
Основен източник на информация е Имотният регистър към Агенцията по вписванията.
При подготовката на сделка обичайно се извършва проверка на вписванията и се изисква удостоверение за имота за определен период.
Но удостоверението за тежести не трябва да се разглежда изолирано.
Необходимо е да бъдат проверени:
точната идентичност на имота;
собствениците и предходните собственици за относимия период;
актовете, въз основа на които е придобивана собствеността;
конкретното съдържание на откритите вписвания;
последващи заличавания или отбелязвания.
Правната проверка на собствеността и проверката за тежести са свързани помежду си.
Може ли да се купи ипотекиран имот
Да.
Самото наличие на ипотека не прави имота непродаваем.
Основният риск за купувача е, че ипотеката е свързана с имота и осигурява на ипотекарния кредитор право да се удовлетвори от него при предвидените в закона предпоставки, независимо от последващата промяна на собствеността.
Следователно купувачът не трябва да разчита единствено на обещание на продавача, че след сделката ще погаси кредита.
Необходимо е предварително да бъде изяснено как точно ипотеката ще бъде погасена и заличена.
Как може да бъде структурирана покупката на ипотекиран имот
Конкретната схема зависи от кредитора, размера на задължението и условията по сделката.
Често част от продажната цена може да бъде насочена директно към ипотекарния кредитор за погасяване на обезпеченото задължение, а остатъкът – към продавача.
Преди това следва да бъдат изяснени поне:
кой е ипотекарният кредитор;
какъв е актуалният размер на задължението;
по коя сметка следва да бъде платено;
какви документи ще издаде кредиторът;
при какви условия ще бъде дадено съгласие за заличаване;
кога ще бъде извършено самото заличаване.
Механизмът трябва да бъде договорен преди окончателното плащане, а не след него.
Заличава ли се ипотеката автоматично след плащане на кредита
Не трябва да се приема, че плащането само по себе си автоматично премахва вписването от Имотния регистър.
Погасяването на обезпеченото задължение и заличаването на вписаната ипотека са свързани, но различни действия.
За купувача е важно да има яснота как ще бъде осигурено необходимото основание за заличаване и дали заличаването действително е извършено.
След приключване на процедурата е разумно да бъде направена и последваща проверка на вписванията.
Какво представлява възбраната върху имот
Възбраната е обезпечителна или изпълнителна мярка, която ограничава възможността последващо разпореждане с имота да бъде противопоставено на лицата, в чиято полза законът защитава действието на възбраната.
Тя често е свързана с изпълнително производство или съдебен спор.
Покупката на възбранен имот създава различен и обичайно по-сериозен риск от покупката на имот с ипотека, при която предварително е договорен механизъм за погасяване и заличаване.
Може ли собственикът да продаде възбранен имот
Фактът, че е възможно да бъде сключена разпоредителна сделка, не означава, че тя ще защити купувача спрямо кредитора, наложил възбраната.
Последващото разпореждане може да бъде непротивопоставимо на взискателя и на присъединилите се кредитори в предвидените от закона случаи.
Това означава, че изпълнението може да продължи върху имота независимо от извършената продажба.
Затова при установена възбрана трябва да се изяснят причината за налагането ѝ, производството, по което е вписана, и възможността тя да бъде вдигната преди или във връзка със сделката.
Какво трябва да се провери при възбрана
Самото удостоверение, че има възбрана, не дава цялата необходима информация.
Следва да се установи:
кой е наложил възбраната;
по кое производство;
кой е кредиторът;
срещу кого се води производството;
какво е задължението;
има ли други кредитори или тежести;
възможно ли е погасяване на задължението и вдигане на възбраната;
на какъв етап се намира изпълнението.
Особено важно е да се провери дали вече не са предприети действия по публична продан.
Какво значение има вписана искова молба
Вписването на искова молба може да показва наличие на съдебен спор относно права върху имота.
Това е сигнал, който не трябва да бъде пренебрегван.
Необходимо е да се установи какъв е искът, кои са страните по делото и как евентуалното съдебно решение би могло да засегне бъдещия купувач.
Покупката по време на висящ спор може да постави купувача в значително по-сложна правна ситуация.
Какво значение има вписано право на ползване
Продавачът може да е собственик на имота, но върху него да е учредено вещно право на ползване в полза на друго лице.
Такова право може съществено да ограничи практическата възможност на купувача да използва имота след придобиването му.
Затова проверката не трябва да се свежда само до въпроса „кой е собственик“, а трябва да установи и дали други лица имат противопоставими вещни права върху имота.
Достатъчно ли е удостоверението за тежести
Удостоверението е изключително важен документ, но не замества цялостната правна проверка.
Причината е, че рискът при сделката може да произтича не само от наличието на конкретно вписване.
Необходимо е да се проследят собствеността и документите, да се установи правилната индивидуализация на имота и да се анализира съдържанието на откритите актове.
Понякога едно вписване изглежда формално заличено, но възникват други въпроси относно собствеността или действието на предходни сделки.
Затова удостоверението трябва да се чете в контекста на цялата история на имота.
Кога трябва да се направи проверката
Първата проверка е разумно да бъде направена преди подписване на предварителния договор и преди плащане на значително капаро или задатък.
Но между предварителния договор и нотариалната сделка могат да бъдат извършени нови вписвания.
Затова проверката следва да бъде актуализирана непосредствено преди окончателното изповядване на сделката.
При определени случаи е разумна и последваща проверка след вписването на нотариалния акт.
Какво трябва да пише в предварителния договор при установена тежест
Ако страните знаят, че върху имота има ипотека или друга тежест, предварителният договор не трябва да оставя въпроса само на общо обещание тя да бъде премахната.
Следва ясно да се уреди:
коя тежест съществува;
кой носи задължението за нейното заличаване;
в какъв срок трябва да стане това;
как ще бъде извършено плащането;
може ли част от цената да бъде платена директно на кредитор;
какво се случва, ако тежестта не бъде заличена;
при какви условия купувачът може да откаже окончателната сделка;
какви са последиците за платеното капаро или задатък.
Тези клаузи могат да бъдат решаващи, ако сделката впоследствие не може да бъде приключена.
Какви документи трябва да бъдат проверени
В зависимост от конкретния случай могат да бъдат необходими:
нотариалните актове и другите документи за собственост;
удостоверение за тежести;
актовете, към които водят конкретните вписвания;
кадастрална схема или скица;
документи от банка при ипотека;
документи от съдебен или публичен изпълнител при възбрана;
предварителен договор;
удостоверения за наследници при наследствено придобиване;
други документи според историята на собствеността.
Целта е да се установи не просто дали продавачът разполага с нотариален акт, а дали може да прехвърли на купувача правото, което страните очакват.
Кога сделката с тежест може да бъде безопасна
Наличието на тежест не означава автоматично, че сделката трябва да бъде прекратена.
Имот с ипотека например може да бъде придобит при добре организирана процедура, при която размерът на задължението е известен, част от цената се използва за погасяването му и е осигурено заличаването на ипотеката.
Разликата между приемлив и прекомерен риск е в конкретните обстоятелства и начина, по който сделката е структурирана.
При възбрани, висящи съдебни спорове или неясна собственост анализът трябва да бъде още по-внимателен.
Проверете тежестите преди да поемете необратим финансов ангажимент
Най-неблагоприятният момент да се открие ипотека, възбрана или спор за собственост е след плащане на значителна част от цената.
Затова проверката трябва да предхожда финансовия ангажимент.
Когато тежест вече е установена, въпросът не е само дали сделката формално може да бъде извършена, а дали купувачът ще получи собствеността при приемлив и предварително контролиран риск.
ПРОЧЕТЕТЕ ПО ТЕМАТА →
Правна проверка преди покупка на имот
ПРОЧЕТЕТЕ ПО ТЕМАТА →
Предварителен договор при покупка на имот
ПРОЧЕТЕТЕ ПО ТЕМАТА →
Сделки с недвижими имоти
Предстои Ви покупка на имот?
Можем да извършим правна проверка на собствеността и вписаните тежести, да прегледаме документите по сделката и да предложим подходящ механизъм за защита на купувача.