Наемателят не плаща наем и отказва да освободи имота – какви са правата на наемодателя?
Отдаването на недвижим имот под наем предполага наемателят да заплаща уговорената наемна цена и да ползва имота съобразно условията на договора. На практика обаче нерядко възникват ситуации, при които наемателят преустановява плащанията, натрупва задължения и въпреки отправените искания отказва да освободи жилището или търговския обект.
В подобни случаи наемодателят разполага с няколко възможности за правна защита. Важно е обаче действията му да бъдат съобразени със сключения договор и приложимите законови разпоредби, тъй като неправомерните опити за самостоятелно освобождаване на имота могат да създадат допълнителни правни проблеми.
Какво може да направи наемодателят, когато наемателят спре да плаща?
Първата стъпка е да се установи размерът на неплатените наемни вноски, датите на техния падеж и дали са налице други неизпълнени задължения — например за консумативни разходи, такси за поддръжка или причинени вреди.
Следва да се прегледат клаузите на договора относно сроковете за плащане, последиците от забавата и основанията за прекратяване.
Неплащането на наемната цена представлява неизпълнение на основно договорно задължение на наемателя. То може да обоснове разваляне на договора по общия ред, а когато страните са предвидили специални клаузи за прекратяване — и прилагане на съответния договорен механизъм, доколкото той е законосъобразен.
Не е необходимо наемодателят да изчаква задълженията да достигнат значителен размер, за да предприеме действия. От значение е дали неизпълнението дава основание за прекратяване съобразно договора и закона.
Как се прекратява договорът за наем при неплащане?
Начинът на прекратяване зависи от съдържанието на договора и от това дали той е сключен за определен или неопределен срок.
При неизпълнение на задълженията на наемателя приложение може да намери чл. 87 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). По общото правило изправната страна може да развали двустранния договор, като предостави подходящ срок за изпълнение и предупреди, че след изтичането му ще счита договора за развален. Законът предвижда и хипотези, при които допълнителен срок не е необходим.
При договор за наем без определен срок следва да се съобрази и чл. 238 ЗЗД, който допуска прекратяване с предизвестие при предвидените в разпоредбата условия, освен ако страните са уговорили друго.
Важно е да се прави разграничение между прекратяване с предизвестие и разваляне поради неизпълнение. Двете основания имат различни предпоставки и не следва да се смесват.
В практиката съществено значение има и начинът, по който изявлението за прекратяване достига до наемателя. Затова е препоръчително то да бъде направено писмено и връчването му да може да бъде доказано.
Необходима ли е нотариална покана?
Законът не изисква във всички случаи прекратяването на договор за наем да бъде извършено чрез нотариална покана.
Въпреки това нотариалната покана често е подходящ способ, тъй като позволява да се удостовери съдържанието на отправеното изявление и извършеното връчване.
В зависимост от конкретния случай поканата може да съдържа искане за заплащане на просрочените суми, предупреждение за разваляне на договора, изявление за прекратяването му и искане за освобождаване на имота.
Правилното формулиране на поканата е съществено, защото при последващ съдебен спор може да се наложи да се доказва не само наличието на неплатени задължения, но и че наемното правоотношение е надлежно прекратено.
Какво се случва, ако договорът е прекратен, но наемателят отказва да напусне?
С прекратяването на наемното правоотношение отпада договорното основание, на което наемателят е ползвал имота.
Съгласно чл. 233, ал. 1 ЗЗД наемателят е длъжен да върне наетата вещ след прекратяването на договора.
Ако въпреки това продължи да държи имота и отказва да го освободи, наемодателят може да потърси съдебна защита чрез искане за връщане на имота.
В рамките на производството съдът преценява дали е съществувало наемно правоотношение, дали то е прекратено по надлежния ред и дали ответникът продължава да държи имота без основание.
При уважаване на иска и след снабдяване с изпълнително основание наемодателят може да пристъпи към принудително изпълнение чрез съдебен изпълнител.
Самото прекратяване на договора не дава право на наемодателя самоволно да изведе наемателя от имота.
Може ли наемодателят да смени ключалката или да спре тока и водата?
Когато наемателят не плаща и отказва да освободи имота, понякога собствениците прибягват до смяна на ключалките, изнасяне на вещи или прекъсване на електрозахранването и водоснабдяването с цел да принудят обитателя да напусне.
Подобни действия крият сериозни правни рискове.
Дори когато договорът е прекратен и наемателят няма основание да продължи ползването, наемодателят не следва да замества предвидения в закона ред за защита със самоуправни действия.
В зависимост от обстоятелствата такива действия могат да доведат до гражданска отговорност, а при наличие на съответните законови предпоставки — и до наказателноправни последици.
Правилният подход е да се предприемат действия за доброволно освобождаване на имота, а при отказ — да се потърси съдебна защита.
Може ли да се търси обезщетение за времето след прекратяване на договора?
Да. След прекратяването на договора могат да възникнат задължения, различни от дължимите наемни вноски за периода на неговото действие.
Чл. 236, ал. 2 ЗЗД предвижда, че ако наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява задълженията, произтичащи от прекратения договор.
Следва да се отчита и правилото на чл. 236, ал. 1 ЗЗД относно продължаването на ползването със знанието и без противопоставянето на наемодателя. Поради това поведението на собственика след изтичането на срока на договора може да има съществено правно значение.
Размерът на дължимото обезщетение и основанието за неговото определяне се преценяват според конкретните обстоятелства, уговорките между страните и приложимата съдебна практика.
Наемодателят може да претендира и други вземания, ако са налице основания за тях.
Как се събират неплатените наеми?
Неплатените наемни вноски представляват парични задължения, които могат да бъдат събрани по съдебен ред.
В зависимост от документите, с които разполага наемодателят, и характера на вземането може да се прецени дали са налице предпоставки за заповедно производство или следва да бъде предявен осъдителен иск.
При оспорване на вземането може да се наложи разглеждането му в исково производство.
За доказване на задълженията обичайно имат значение договорът за наем, уговорените падежи, банковите извлечения, разписките, кореспонденцията между страните и документите относно направените плащания.
Освен главницата могат да бъдат претендирани и законни лихви за забава, както и договорни неустойки, когато са валидно уговорени и са налице предпоставките за тяхното начисляване.
Необходимо е да се съобразят и приложимите давностни срокове, включително специалната погасителна давност за вземанията за наем.
Какво става с депозита по договора за наем?
В много договори е предвидено наемателят да предостави депозит, който служи като обезпечение за изпълнение на определени задължения.
Възможността наемодателят да задържи изцяло или частично депозита зависи от уговорените условия и от наличието на действителни неизпълнени задължения.
Не бива да се приема, че депозитът автоматично се превръща в неустойка или че може да бъде задържан независимо от конкретните обстоятелства.
При спор следва да се установи какво обезпечава депозитът, кои задължения са останали неизпълнени и как следва да се извърши окончателното уреждане на отношенията между страните.
Какви документи са необходими при спор с наемател?
За правилната правна преценка е полезно наемодателят да разполага с договора за наем и всички допълнителни споразумения, документите за извършени плащания, доказателствата за просрочени задължения и проведената кореспонденция.
Особено значение могат да имат отправените покани, доказателствата за връчването им, приемо-предавателните протоколи и документите, удостоверяващи състоянието на имота.
Ако се претендират вреди, е необходимо те да бъдат конкретизирани и доказани.
Колкото по-добре са документирани отношенията между страните, толкова по-ясно могат да бъдат определени подходящите действия за защита.
Как можем да съдействаме?
При неплащане на наем и отказ за освобождаване на имота правната защита следва да бъде съобразена с конкретния договор, поведението на страните и събраните доказателства.
Адвокатско дружество „Еленков и Георгиев“ оказва съдействие при анализ на договори за наем, изготвяне и връчване на покани, прекратяване на наемни правоотношения, предявяване на искове за връщане на имоти и събиране на неплатени вземания.
Навременните действия и правилното прекратяване на договора са от съществено значение за защитата на интересите на наемодателя.
За консултация по конкретен случай можете да изпратите запитване.