Купувачът отказва да сключи окончателен договор за имот – какви са правата на продавача?

Продажбата на недвижим имот често започва с подписване на предварителен договор, в който страните определят продажната цена, сроковете за плащане и датата за сключване на окончателния договор пред нотариус.

Възможно е обаче купувачът впоследствие да откаже да изповяда сделката, да не осигури необходимото финансиране или просто да престане да изпълнява поетите задължения.

В подобна ситуация продавачът трябва да прецени дали желае сделката да бъде осъществена, или предпочита да прекрати договорните отношения и да потърси обезщетение за неизпълнението.

Предварителният договор поражда задължения и за двете страни. Отказът на купувача не означава, че продавачът е длъжен да се примири с неизпълнението, но конкретните му права зависят от договора и обстоятелствата по случая.

Кога отказът на купувача представлява неизпълнение?

За да се прецени дали купувачът е неизправна страна, най-напред трябва да се установи какви задължения е поел и кога е следвало да ги изпълни.

Обичайно предварителният договор предвижда срок за сключване на окончателен договор, начин на плащане на продажната цена, задължение за представяне на документи и условия за явяване пред нотариус.

Когато купувачът не заплати договорена вноска, не се яви за нотариалната сделка или изрично заяви, че няма намерение да купи имота, може да е налице неизпълнение.

Не всяко забавяне обаче дава автоматично право на продавача да развали договора или да задържи получената сума.

Например, ако продавачът не е изпълнил собствените си задължения за представяне на документи или не е в състояние да прехвърли обещаното право на собственост, поведението на купувача следва да бъде оценено и с оглед на това обстоятелство.

Решаващо значение имат договорените срокове, условията за плащане и готовността на всяка от страните да изпълни насрещните си задължения.

Как продавачът доказва готовността си за нотариалната сделка?

При възникнал спор продавачът трябва да може да установи, че е бил готов да изпълни своите задължения по предварителния договор.

В зависимост от конкретния договор това може да включва наличие на необходимите документи за собственост, кадастрални документи, данъчна оценка и други удостоверения, изисквани за нотариалното изповядване.

Съществено значение има и дали продавачът е бил в състояние да прехвърли имота при договорените условия.

Когато предварителният договор съдържа специални задължения за заличаване на тежести, представяне на определени документи или изпълнение на други предварителни условия, тяхното спазване също трябва да бъде проверено.

Кореспонденцията между страните, изпратените покани, предоставените документи и действията по подготовката на сделката могат да послужат като доказателства.

Продавачът не следва да разчита единствено на твърдението, че купувачът е отказал сделката. Важно е да може да докаже и собственото си поведение по изпълнението на договора.

Какво значение имат поканата и неявяването пред нотариуса?

Когато купувачът не съдейства за сключване на окончателния договор, подходящо действие може да бъде изпращането на писмена или нотариална покана.

В нея могат да бъдат посочени датата, часът и мястото за изповядване на сделката, както и необходимите действия, които купувачът следва да извърши.

Поканата има значение за доказването на поведението на страните и в определени случаи — за поставянето на длъжника в забава.

Ако купувачът не се яви пред нотариуса, това обстоятелство може да бъде удостоверено по съответния ред.

Самото неявяване обаче не означава автоматично, че договорът е развален или че продавачът има право да задържи всяка получена сума.

Правните последици зависят от уговорките между страните, настъпването на изискуемостта и приложимите правила на Закона за задълженията и договорите.

Затова съдържанието на поканата и последващите действия трябва да бъдат съобразени с избраната правна стратегия.

Може ли продавачът да поиска обявяване на договора за окончателен?

Да. Съгласно чл. 19, ал. 3 ЗЗД всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор.

Това означава, че правото на иск не принадлежи само на купувача. Продавачът също може да потърси съдебна защита, когато желае договорената продажба да бъде осъществена.

При уважаване на иска съдебното решение замества окончателния договор.

В производството съдът проверява дали са налице необходимите предпоставки за сключване на окончателния договор, включително съдържанието на предварителния договор и правата на продавача върху имота.

Особено значение има въпросът за плащането на продажната цена. Когато купувачът все още дължи суми, съдът трябва да съобрази насрещните задължения на страните и приложимия процесуален ред.

Предявяването на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД не означава, че продавачът трябва да прехвърли имота без защита на правото си да получи договорената цена.

При определени предпоставки могат да възникнат и въпроси относно приложението на чл. 362 ГПК, възраженията на купувача и начина, по който се урежда насрещното плащане.

Изборът на този способ за защита е подходящ преди всичко когато продавачът действително желае сделката да бъде довършена.

Кога и как може да бъде развален предварителният договор?

Когато купувачът не изпълнява задълженията си, продавачът може да разполага с право да развали предварителния договор по реда на чл. 87 ЗЗД.

По общото правило при виновно неизпълнение на двустранен договор изправната страна може да даде подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането му ще счита договора за развален.

Законът предвижда и случаи, при които допълнителен срок не е необходим — например когато изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, когато поради забавата е станало безполезно за кредитора или когато задължението е трябвало непременно да бъде изпълнено в уговореното време.

Тези изключения не следва да се приемат за приложими само защото договорът съдържа определена дата за нотариално изповядване.

Необходимо е да се прецени дали действително са налице законовите или договорните предпоставки за разваляне.

При предварителен договор за продажба на недвижим имот трябва да се прави разграничение между развалянето на самия предварителен договор и развалянето на вече сключен окончателен договор, с който са прехвърлени вещни права.

Преждевременното или неправилно изявление за разваляне може да създаде допълнителен спор относно действието на договора и отговорността на страните.

Може ли продавачът да задържи капарото или задатъка?

Това е един от най-честите въпроси при отказ на купувача от сделка.

В практиката сумите, платени при подписване на предварителен договор, често се наричат „капаро“. Правното им значение обаче се определя от действителната уговорка между страните.

Една сума може да представлява авансово плащане от продажната цена, задатък по чл. 93 ЗЗД или плащане, свързано с друга договорна клауза.

Когато сумата има характер на задатък, законът предвижда специални последици при неизпълнение.

Ако страната, която е дала задатъка, не изпълни договора, другата страна може при предвидените в закона предпоставки да се откаже от договора и да задържи задатъка.

Ако неизпълнението е от страната, която го е получила, изправната страна може при съответните предпоставки да иска задатъка в двоен размер.

Продавачът няма автоматично право да задържи всяка сума, наречена „капаро“, само защото купувачът се е отказал от сделката.

От значение са съдържанието на договора, характерът на плащането, причините за неизпълнението и поведението на двете страни.

Повече по въпроса можете да прочетете в материала ни „Капаро при покупка на имот: кога се връща и кога се губи?“.

Кога се дължат неустойка и обезщетение?

Предварителният договор може да съдържа клауза за неустойка при забавяне, отказ от сключване на окончателен договор или друго неизпълнение.

Съгласно чл. 92 ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е необходимо те да бъдат доказвани до размера на уговорената неустойка.

Възможно е продавачът да претендира и обезщетение за претърпени вреди по общите правила на ЗЗД, когато са налице съответните предпоставки.

Например при определени обстоятелства могат да възникнат претенции във връзка с направени разходи или други доказани вреди, причинени от неизпълнението.

Задатъкът, неустойката и обезщетението не могат да бъдат натрупвани автоматично за едно и също неизпълнение.

Необходимо е да се установи какво обезпечава всяка уговорка, какви права са упражнени и дали съчетаването на претенциите е допустимо според договора и закона.

Следва да се отчита и възможността определени неустоечни клаузи да бъдат оспорени при наличие на законови основания.

Затова преди отправянето на парична претенция е важно да бъде анализирана цялата договорна уредба, а не само клаузата за неустойка.

Какво се променя при отказан банков кредит?

Честа причина купувачът да не пристъпи към окончателната сделка е отказът на банка да предостави ипотечен кредит.

Това обстоятелство само по себе си не води непременно до освобождаване от договорна отговорност.

Ако предварителният договор не поставя сключването на окончателния договор в зависимост от одобряване на финансирането, купувачът по принцип носи риска да осигури необходимите средства за изпълнение на паричното си задължение.

Различно може да бъде положението, когато страните изрично са уговорили условие, свързано с отпускането на кредит, или специални последици при отказ на финансиране.

От значение е и дали купувачът е изпълнил договорените задължения за кандидатстване и съдействие пред банката.

Отказаният кредит не трябва да се разглежда изолирано от предварителния договор.

Необходимо е да се провери кой е поел риска от финансирането, как са формулирани условията и дали действително е настъпило основание за освобождаване от отговорност или прекратяване на договора.

Може ли имотът да бъде продаден на друг купувач?

Когато първоначалният купувач отказва да изпълни предварителния договор, продавачът често желае възможно най-бързо да предложи имота на друго лице.

Това решение обаче крие правни рискове, ако първоначалният предварителен договор продължава да обвързва страните.

Самият факт, че купувачът не се е явил пред нотариус или не е платил в уговорения срок, невинаги означава, че договорната връзка е прекратена.

Ако договорът продължава да действа, купувачът може да предприеме съдебни действия за защита на правата си, включително при определени предпоставки да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Възможно е да възникнат и въпроси относно вписването на исковата молба, противопоставимостта на права и последиците от разпореждане с имота в полза на трето лице.

Преди продажба на друг купувач следва да се установи дали първоначалният договор е надлежно прекратен и какви претенции могат да бъдат предявени по него.

При спор е препоръчително продавачът да запази предварителния договор, платежните документи, кореспонденцията, изпратените покани и доказателствата за готовността си да изповяда сделката.

Адвокатско дружество „Еленков и Георгиев“ предоставя правна помощ при спорове по предварителни договори за недвижими имоти, разваляне на договори, претенции за задатък и неустойки, както и при съдебни производства за обявяване на предварителен договор за окончателен.

Ако купувачът отказва да сключи окончателен договор, можете да изпратите запитване за индивидуална правна преценка на договора и възможните действия.